Dochody z wynajmu nieruchomości za granicą – jak uniknąć podwójnego opodatkowania?
Wynajmując nieruchomość za granicą, musisz zapłacić podatek w kraju, w którym znajduje się nieruchomość.
Jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym, dochód ten należy także zgłosić w Polsce na ostateczne obciążenie podatkowe.
Aby uniknąć podwójnego opodatkowania, Polska podpisała z wieloma państwami umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Każda z tych umów reguluje zasady opodatkowania dochodów osiąganych w danym kraju i określa, która z metod – wyłączenie z progresją czy proporcjonalne odliczenie – zostanie zastosowana.
Przed rozpoczęciem wynajmu nieruchomości za granicą warto zapoznać się z treścią konkretnej umowy między Polską a danym krajem. Jest to kluczowe, aby właściwie zrozumieć zasady rozliczeń podatkowych i uniknąć potencjalnych problemów z organami podatkowymi.
Metody unikania podwójnego opodatkowania: wyłączenie z progresją i proporcjonalne odliczenie
1. Metoda wyłączenia z progresją
Metoda wyłączenia z progresją polega na tym, że dochód uzyskany za granicą jest zwolniony z opodatkowania w Polsce, ale wpływa na wyliczenie stawki podatkowej stosowanej do polskich dochodów. W praktyce oznacza to, że zagraniczny dochód zwiększa tzw. podstawę do obliczenia efektywnej stawki podatkowej, która zostaje zastosowana do dochodów osiągniętych w Polsce.
Przykładowe kraje stosujące metodę wyłączenia z progresją:
- Cypr,
- Francja,
- Włochy,
- Szwecja,
- Rumunia.
Metoda ta jest zazwyczaj bardziej korzystna, szczególnie jeśli dochody z najmu w Polsce są stosunkowo wysokie. Dzięki tej metodzie unika się płacenia podwójnego podatku, a zagraniczny dochód jedynie wpływa na wysokość stawki podatkowej.
2. Metoda proporcjonalnego odliczenia
W przypadku proporcjonalnego odliczenia dochód osiągnięty za granicą podlega opodatkowaniu w Polsce, jednak od wyliczonego w Polsce podatku można odjąć podatek zapłacony za granicą – ale tylko do wysokości kwoty podatku przypadającej proporcjonalnie na ten dochód.
Przykładowe kraje stosujące metodę proporcjonalnego odliczenia:
- Hiszpania,
- Portugalia,
- Austria,
- Grecja,
- Bułgaria.
Metoda ta jest mniej korzystna, zwłaszcza gdy stawki podatkowe w kraju, w którym osiągany jest dochód, są wyższe niż w Polsce. W efekcie polski rezydent podatkowy może być zmuszony do zapłaty dodatkowego podatku w Polsce, nawet mimo opłacenia podatku za granicą.
Jak ustalić podatek w każdym kraju?
Podatek od najmu za granicą wyliczany jest zgodnie z przepisami podatkowymi danego kraju. Każde państwo ma swoje zasady określania dochodu do opodatkowania – na przykład, uwzględniając różne rodzaje kosztów związanych z najmem, takich jak amortyzacja nieruchomości, opłaty administracyjne czy remonty.
W Polsce podatek od najmu płacony jest według stawek ryczałtowych – 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5%od nadwyżki. Jednak zasady rozliczania za granicą mogą być bardziej skomplikowane, a każda metoda unikania podwójnego opodatkowania wymaga innego podejścia:
- Przy metodzie wyłączenia z progresją:
- Dochód z najmu za granicą jest wyłączony z opodatkowania w Polsce, ale wpływa na ustalenie stawki podatkowej dla polskich dochodów.
- Warto pamiętać, że trzeba zgłosić taki dochód w polskim zeznaniu podatkowym, aby został prawidłowo uwzględniony.
- Przy metodzie proporcjonalnego odliczenia:
- Należy obliczyć podatek od całości dochodu (zarówno polskiego, jak i zagranicznego), a następnie odliczyć podatek zapłacony za granicą.
- Odliczenie jest możliwe tylko do wysokości podatku przypadającego proporcjonalnie na dochód z najmu za granicą. Jeśli podatek za granicą jest wyższy niż w Polsce, różnica obciąża podatnika.
Konwencja MLI – wpływ na opodatkowanie
W ostatnich latach w wielu krajach wprowadzono Konwencję MLI (Multilateral Instrument), której celem jest ograniczenie unikania opodatkowania. W wyniku tej umowy wiele państw zmieniło zasady unikania podwójnego opodatkowania, przechodząc z metody wyłączenia z progresją na mniej korzystną metodę proporcjonalnego odliczenia.
Przykładowe kraje, w których MLI zmieniła zasady opodatkowania najmu:
- Hiszpania (od 2023 roku),
- Portugalia (od 2021 roku),
- Grecja (od 2022 roku),
- Bułgaria (od 2024 roku),
- Holandia (planowane wprowadzenie w 2025 roku).
Zmiana ta oznacza wyższe obciążenia podatkowe dla polskich rezydentów osiągających dochody z najmu w tych krajach.
Podsumowanie
- Metoda wyłączenia z progresją jest korzystniejsza w przypadku wynajmu w krajach o umiarkowanych lub niskich stawkach podatku od dochodu.
- Metoda proporcjonalnego odliczenia prowadzi do wyższych obciążeń podatkowych, szczególnie w krajach o wysokich stawkach podatkowych.
- Wprowadzenie Konwencji MLI zmieniło zasady unikania podwójnego opodatkowania w wielu państwach, co wpłynęło na zwiększenie obciążeń podatkowych dla polskich rezydentów.
Przepisy podatkowe zmieniają się dynamicznie, dlatego ważne jest, aby być na bieżąco z aktualnymi regulacjami i korzystać z pomocy doradcy podatkowego, który pomoże zoptymalizować rozliczenia.
